האם ניתן לבטל חוזה שכירות ובאילו נסיבות?
חוזה שכירות מגדיר את החובות והזכויות של המשכיר והשוכר ומחייב את הצדדים לקיימו ככתבו וכלשונו. אף על פי כן, במקרים מסוימים, מתעורר קושי בהמשך קיומו של החוזה, בין אם מנסיבות שניתן היה לצפות מראש ובין אם לאו. כמו כן, הקושי יכול להיות שייך לצד אחד בלבד או כזה המשותף לשני הצדדים. במקרים בהם הקושי משותף, הצדדים רשאים להביא לביטולו של החוזה בהסכמה, אף כאשר לא קיים תנאי בחוזה המאפשר זאת.
לעומת זאת, כאשר מדובר בקושי חד צדדי, ביטול חוזה שכירות הוא אפשרי גם כאשר לא התרחשה הפרה או לא קיימת עילה אחרת בחוק, רק במקרים שבהם ישנו תנאי מפורש בחוזה המאפשר לעשות זאת. זאת, בהתאם לתיקון לחוק השכירות והשאילה התשל"א-1971, אשר מאפשר לבטל את חוזה השכירות לדירת מגורים גם מבלי שהתרחשה הפרה. בכל מקרה אחר, הביטול אפשרי רק כאשר הצד השני הפר את החוזה, או כאשר החוזה נחתם תחת לחץ וניצול המצוקה של צד אחד או כתוצאה מטעות או הטעיה של אחד הצדדים.
כמו כן, בחוזי שכירות לתקופה העולה על שלושה חודשים הכוללים תנאי מפורש בחוזה המאפשר לבטלו, נדרש לעמוד במספר תנאים: כאשר החוזה מאפשר למשכיר לבטלו גם כאשר לא בוצעה הפרה מצד השוכר, עליו לאפשר גם לשוכר לעשות זאת. לעומת זאת, לא נדרשת זכות מקבילה של המשכיר, כאשר החוזה מקנה זכות ביטול ללא הפרה לשוכר. כמו כן, נדרשת התראה מראש מצד מי שמעוניין בביטול החוזה, התראה של 90 יום מצד המשכיר ושל 60 יום או פחות מצד השוכר. בנוסף, על חוזה השכירות להיות מיועד לצורך מגורים בלבד. מדובר בתנאים קוגנטיים שלא ניתן להתנות עליהם, אף כאשר נתקבלה הסכמה של הצדדים לעניין.
הסיבה להבדלים ולאיסור להתנות על הכללים, נעוצה במערכת היחסים בין השוכר והמשכיר ולחוסר השוויון המובנה בין הצדדים. כלומר, המחוקק מכיר בכך שהשוכר נמצא בעמדה נחותה ומקופחת לעומת זו שבה נמצא המשכיר, ולכן קובע הוראות שנועדו לאזן את חוסר השוויון ולהעניק לשוכר כוח יחסי.
בחוזי שכירות לתקופה קצרה משלושה חודשים, כאשר שכר הדירה עולה על 20,000 ₪ או כשהצדדים הם קרובי משפחה, המשכיר והשוכר רשאים לסטות מהחוק ולהביא להפסקת חוזה השכירות באמצע בהתראה קצרה יותר, ככל שקיים תנאי מפורש המאפשר זאת בחוזה. כמו כן, דירות נופש, דיור מוגן, דירות במעון טיפולי או סיעודי או במעון לסטודנטים או עובדים וכן דירות שהחוק להגנת הדייר חל עליהן, מוחרגות מהאפשרות לביטול חוזה באופן חד צדדי.
יתר על כן, במקרים מסוימים ההסכם בין הצדדים מאפשר את ביטול חוזה השכירות באופן חד צדדי, אך מחייב כי הביטול יעשה בכתב. נוסח מכתב ביטול חוזה שכירות משתנה ממקרה אחד לאחר וכפוף להסכם הקיים בין הצדדים.
מה לגבי ביטול חוזה שכירות לאחר 24 שעות או תוך 14 שעות ממועד החתימה עליו?
ביטול חוזה שכירות לאחר 24 שעות, כמו גם ביטול חוזה שכירות תוך 14 יום ממועד החתימה, אינם מאפשרים ביטול חד צדדי של ההסכם. שכן, החוזה בין הצדדים תקף החל ממועד החתימה ועד למועד הנקוב לסיומו. לאור כך, על הצד המעוניין להביא לביטולו של החוזה כאשר אין מדובר בהפרה, לפעול על פי תוכן ההסכם ביחס לאפשרות לסיימו או לבטלו ואין נפקות לזמן שחלף מאז החתימה.
מה לגבי ביטול בעקבות הפרה?
הפרת חוזה שכירות מצד המשכיר או מצד השוכר, מאפשרת לצד השני לבטל את החוזה באופן חד צדדי אף ללא עמידה בתנאים שצוינו. כאשר מדובר בהפרה יסודית, הצד הנפגע רשאי לבטל את החוזה באמצעות מתן הודעה למפר תוך זמן סביר. אולם, כאשר מדובר בהפרה שאינה יסודית, על הצד הנפגע לאפשר למפר לתקן את ההפרה תוך זמן סביר על ידי מתן התראה והוא רשאי לבטל את החוזה רק במקרה שההפרה לא תוקנה.
הפרת חוזה שכירות לפני כניסה לדירה מצד השוכר, כאשר מדובר בהפרה יסודית, מאפשרת למשכיר להביא לביטול חוזה שכירות לפני תחילתו. כך, למשל, במקרים שבהם השוכר לא עומד בתנאי הבסיסי להסכם השכירות ולא מפקיד לטובת המשכיר את הערבויות והשיקים בעבור חשבון השכירות לפני כניסתו לדירה, השוכר מבצע הפרה יסודית. בדומה, הפרת חוזה מצד המשכיר, מאפשרת לשוכר לבטל את ההסכם במקרה של הפרה יסודית. כך, למשל, מקרים שבהם המשכיר מסרב לתקן ליקויים חמורים שהופכים את הדירה להיות בלתי ראויה למגורים.
משרד אורן סולן הוא משרד מוביל בתחום המקרקעין, העוסק בליווי מגוון סוגים של עסקאות נדל"ן. המשרד מעניק ייעוץ וליווי מקצועי ומהיר מול הרשויות, ביניהן מנהל מקרקעי ישראל, טאבו, רשם המשכונות וכיו"ב. שירותי המשרד כוללים ייצוג בפני ערכאות שיפוטיות ובין לקוחותיו ניתן למצוא יזמים, קבלנים ולקוחות פרטיים. למידע נוסף בקרו בכתובת orensolan.co.il או צרו קשר בטלפון מספר 050-8433334\04-8668881.